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  • 什么是理想的“持有时间”房产

    来源:www.fuzhou1998.cn 发布时间:2020-02-17

    这是我们的一个多家庭住宅投资者最近问我的一个问题。我们的大多数项目预计5年内不会启动。她想知道为什么。这是个好问题。当我思考这个问题时,我认为这个问题应该适用于任何房地产。你几年前买的出租屋应该保留多久?土地怎么样?

    我对这个问题的回答很简单。理想情况下,你会一直拿着它。当我们购买商业地产时,我们希望尽可能长时间地持有它们。如果它们是好资产,那么从长期来看,它们应该会继续创造价值。我们购买多家庭住宅、商店住宅和移动住宅社区。我想我们都认为,20年后,这些资产的价值将比现在高得多。当你长期持有一所房子,也就是说,只要你能,你就能从价格上涨中获得全部利益,最大限度地偿还债务本金,不需要缴纳资本利得税,并通过再融资获得更多资产。简而言之,我们持有房产的时间越长,我们从中获得的价值就越多,交易成本或税收几乎为零。

    所以自然的问题是,为什么要卖房地产?

    为什么我们每五年出售一个多家庭住宅资产?为什么你想考虑什么时候卖掉你的多户小房子或出租的房子?

    商业交易有很多原因,但这里有一些原因。商业房地产的贷款结构在大多数情况下决定了退出策略。如果贷款在5年或7年后到期,我们宁愿卖掉房产,也不愿面对房产再融资的高成本。与此同时,项目中的大部分价值增量都已经被这一点捕获,所以通常最好是收获我们的资本和利润,然后回报给投资者,然后找到另一个提供类似利润增量的项目。在商业增值投资中,我们通过将股票从一种价值“游戏”转移到另一种价值“游戏”,使我们的资本增长最快。大多数投资者希望看到他们的资金在相对较短的时间内返还给他们,因此心理因素也在其中发挥作用。然而,仍有一些项目持有期较长,为10年,投资者可以继续持有,并获得现金流和税收优惠。

    租的房子怎么样?我最近卖掉了一套三层公寓。与其价格相比,现金流非常强劲。我卖掉它主要是因为它的位置以及我在管理房产和租户时面临的挑战。当一个物业开始拖累你的业务,你把它放在砧板上,寻找更好的,更快的增长和更容易管理的物业。我在德克萨斯州中部有一些卖得很好的小型住宅物业,但目前真的没有理由卖掉它们。随着我的股本增加,我的股本回报率降低,股本/现金流=净资产收益率。这是一个问题,因为我希望我的资本有一个高的净资产收益率。随着时间的推移,净资产收益率下降。但是,对于我想持有的房地产,我只需要用现金进行再融资(前提是提取的现金足以购买另一项资产或投资于我行的辛迪加),我的资本回报率问题就解决了。

    随着时间的推移,当你的投资组合资产可以增加你的投资组合时,这是一件好事。巨额资产应该被持有尽可能长的时间。只要他们易于管理,并且他们的地位不断提高,就没有理由这样做。长期买家和持有人都很清楚这一点,但有时这是一个困难的决定,生活环境也是一个因素。但和往常一样,房地产投资是一项非常私人的业务,所以你选择的策略也应该考虑到你的计划和目标。

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