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  • 2020年楼市展望:“历史大顶”后 市场走向何方?

    来源:www.fuzhou1998.cn 发布时间:2020-02-05

    轮换和洗牌

    虽然市场总体上在下行,但房地产行业的内部变化仍在飙升。

    大多数机构认为,棚改的红利仍将起到推低三、四级楼市的作用,确保整体市场不会遭受太大跌幅。然而,从板块旋转的角度来看,一线和二线城市将再次成为未来市场的热点。其中,二线城市市场值得期待,因为一线城市监管政策相对严格。

    光大证券预测,就销售面积而言,明年一线城市将持平,二线城市将增长10%,三线和四线城市将下降16%。销售额方面,一线城市和二线城市分别增长10%和13%,三线城市下降16%。

    同时,随着监管的不断深入,大型住宅企业在融资和征地方面的优势越来越明显,这将进一步加剧行业重组。

    上海一居研究所指出,随着房地产行业风险防控的进一步加强,一些地方政府要求一定规模的开发商在征地时进行开发,土地拍卖需要大量保证金,这对小型住宅企业的经营能力和决策能力提出了更高的要求。由于住宅企业容错率较低,进一步挤压了小型住宅企业的生存空间,一些薄弱的小型住宅企业最终会被兼并或破产。

    近年来,房地产行业的集中度一直在加快。据华创证券报道,2019年1月至10月,前50家住房企业的销售额达到7.5万亿元,占全国商品房销售额的60%以上,而2011年,这一比例不到20%。在此期间,前30家住房企业的销售比例从15%上升到50%;十大住宅企业的销售额从10%上升到30%。中原地产首席分析师张大伟告诉《21世纪商业先驱报》,房地产行业的差异化将在市场低迷时期继续。目前,总部住宅企业的综合优势非常明显,地位相对稳定。规模在500亿到2000亿之间的中型住房企业已经解体。一些企业正在加速追赶和赶超,但有些企业缺乏耐力,可能会落后。

    太平洋证券的结论是,产业集中度的提高将从“春秋”阶段发展到“战国”阶段。大型住宅企业的并购目标将从微型住宅企业(只有少数项目的住宅企业)转变为资本链紧密的100家住宅企业。

    此外,股市的崛起也值得关注。华创证券表示,在形式上,物业管理、商业地产和工业地产都有广阔的增长空间,有望成为住宅企业传统业务之外的新增长点。该机构预测,2030年物业管理行业的规模将达到2万亿元,预计将比现在翻一番。华泰证券(Huatai Securities)也持有同样的观点,认为物业管理和商业地产有数万亿的市场空间。

    另一方面,全国近30个城市的二手房交易规模已经超过新房,而且这一数字可能还会继续增加。大多数机构认为,在许多城市,“二手房会挤压新房”,这将导致一些大型房地产经纪机构的崛起。对于开发商来说,中长期来看,应该关注热城市场空间萎缩的现象。

    文章来源:21世纪经济先驱报返回搜狐查看更多

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