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  • 8月楼市“入秋”: 土地交易量价齐跌 房企“抢收”不力

    来源:www.fuzhou1998.cn 发布时间:2019-09-29

    原标题:8月楼市“入秋”:土地交易量和价格下跌,房企“抢”无效

    秋天已经过去,房地产市场凉爽。

    房地产上市公司将于八月份公布中期业绩。得益于“小阳春”市场和6月的冲刺,大中型房屋公司普遍获得了良好的年中报告。但此后,市场继续下滑。

    根据上海宜居研究院发布的数据,今年8月,排名前100位的住房企业的业绩较7月小幅下降1.7%,略低于1月至7月的平均水平。其中,TOP30住房公司中有11家的月度表现有所下降。今年下半年,房地产百强企业的销售规模连续两个月下降。

    与往年相比,7月和8月市场降温不足为奇。在年中之后,市场的短期下滑通常被视为“季节性调整”或“技术调整”。

    但是,今年的市场下滑有一个重要的背景,那就是监管继续施加压力,融资渠道已经急剧收紧。 7月30日举行的中央政治局会议首次提出“不要在短期内使用房地产作为刺激经济的手段”,甚至在经济下滑期间打破房地产的预期。受此影响,开发商对投资和占用土地变得谨慎而犹豫。 8月,热点城市土地市场首次出现“量价齐跌”的局面。

    目前,经济下滑很难在短时间内扭转。最近,许多房屋公司宣布了减少土地收购的计划,而在销售策略中,他们倾向于快速前进和快速发布的“抢劫式”风格。但是,该策略是否真的有效,仍然需要观察。

    土地交易“量降价”

    根据上海宜居研究院发布的报告,2019年8月,全国40个典型城市土地交易建筑面积4383.2万平方米,比上月下降16.9%,是今年3月以来的首次下降; 40个城市的平均成交价格为5259.5元。/m2,比上月下降1.8%,是今年2月以来的首次下降。

    8月,这三种类型的城市的土地交易面积都下降了。其中,一线城市下降了40%,二线城市下降了17.1%,三线城市下降了5.7%。

    土地出让金方面,8月40日,城市土地出让收入为1933.7亿元,比上月减少30.3%,同比减少11.2%。尽管如此,在前八个月中,仍然有三个城市的土地出让金超过1000亿,分别是北京(1802.7亿),南京(1071.4亿)和杭州(1047.1亿)。

    诸葛发布的另一套寻找房屋的数据也表明,土地市场已经变得平坦。该机构指出,8月份主要地级市的土地溢价率已从4月份的不足10%降至25%;周转率达到6.07%,连续三个月上升。

    在住宅市场上,由上海宜居研究院监测的13个城市中,8月份的二手房交易量比上月下降了8.5%。二手房市场进一步降温,自今年5月以来,交易量仍处于下降通道。

    分析人士指出,尽管八月份市场降温有一定的季节性因素,但政策调控的作用更为明显。

    自今年5月底以来,一些住房公司已被列入暂停发行市场债券的业务清单。监管当局收紧了一些住房公司的公开市场融资,包括债券和ABS产品。与此同时,住房和建设部已经指出一些开发商为“土地之王”现象。 7月初,一些信托公司收到了银行保险监管委员会关于收紧房地产信托业务的指引。国家发展和改革委员会还要求,住房企业发行的外债只能用于替代明年到期的中长期外债。

    7月30日召开的中央政治局会议首次提出“短期内不以房地产作为刺激经济的手段”,此后,央行进一步探索解决房地产占用信贷资源、消费贷款等问题,银行理财等资金进入房地产市场。

    据中原地产统计,今年8月,中央和地方房地产调控政策出台次数高达60次,创下春节后新高。

    房企心态“偏颇论”

    “我们今年在北京的房地产信心指数调查中做过几次。从数据来看,有六七个指标显示出悲观的结论。经过权衡,整体结果也较为悲观,“近期北京房地产优质发展论坛上,北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志,表示,楼市的持续调控正在改变楼市对市场的习惯判断。

    他说,这一轮楼市调控有一个明显的特点。”三年来,房地产市场政策保持了一定的力度,在关键时刻不断释放“留而不炒”的决心,每一次政策的出台或叫嚣,都伴随着具体的措施。”

    其实,北京楼市只是一个缩影。今年下半年以来,身处楼市一线的职业经理人日子不好过。

    近日,南京一家大型房地产公司负责人透露了其《21世纪经济报道》的“心路历程”:2016年前,南京开发商普遍追求利润最大化;2016年南京实施“限购令”以来,公司近两年一次,监管政策不断加大,传统营销方式开始失灵,部分公司无法完成销售目标;今年上半年,南京一度放松了结算政策,刺激了楼市升温;但随后,政策再次对一些供应积压的地区施加压力,项目销售继续停滞……

    “如果没有一定的项目储备,特别是只需要磁盘的储备,那么在这一时期将很难生存。”这位人士说,尽管近年来南京市场涨跌,但该政策并未真正放松,并且正在趋于正常化。目前,公司已逐渐习惯于这种政策环境。

    房地产职业经理人的压力不仅来自市场,还来自企业的绩效要求。

    在今年上半年,尽管大多数公司的销售规模有所增加,但不到年度目标的50%。为了影响下半年的业绩,许多房屋公司制定了“抢”计划,回报率是一个重要指标。

    7月,恒大牵头推出了具有全面推广措施的“抢”系列。在8月中旬的业绩会议上,徐汇控股总裁林峰透露,徐汇的下半年发展战略是确定产量,减少库存,改善转产和加快付款速度。一家深圳的住房公司还告诉《 21世纪经济报道》,在现阶段,该公司正在追求“寻求良好结果”的高周转策略,但它正在追求利润。

    从八月份的结果来看,这一轮“抢”的效果并不明显。上海宜居研究院认为,随着“金九银十”的到来,住房企业将不可避免地加大案件的营销力度,交易量持续下降的态势可能会停止。

    但是,土地市场的降温趋势可能会持续下去。受融资渠道收紧的影响,富力,融创和其他房地产企业已明确表示,他们将在下半年原则上停止征地。其他大中型住房企业的投资策略也谨慎而保守,因为“一旦他们拿错一块土地,他们就有可能拖垮整个城市公司或区域公司。”

    上海宜居研究院认为,随着监管政策作用的进一步发展,未来几个月土地市场可能会继续降温。

    文章来源:《 21世纪经济报道》重返搜狐,查看更多

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    2019-09-04 12: 01

    来源:搜狐焦点武汉站

    原标题:8月楼市“入秋”:土地交易量和价格下跌,房企“抢”无效

    秋天已经过去,房地产市场凉爽。

    房地产上市公司将于八月份公布中期业绩。得益于“小阳春”市场和6月的冲刺,大中型房屋公司普遍获得了良好的年中报告。但此后,市场继续下滑。

    根据上海宜居研究院发布的数据,今年8月,排名前100位的住房企业的业绩较7月小幅下降1.7%,略低于1月至7月的平均水平。其中,TOP30住房公司中有11家的月度表现有所下降。今年下半年,房地产百强企业的销售规模连续两个月下降。

    与往年相比,7月和8月市场降温不足为奇。在年中之后,市场的短期下滑通常被视为“季节性调整”或“技术调整”。

    但是,今年的市场下滑有一个重要的背景,那就是监管继续施加压力,融资渠道已经急剧收紧。 7月30日举行的中央政治局会议首次提出“不要在短期内使用房地产作为刺激经济的手段”,甚至在经济下滑期间打破房地产的预期。受此影响,开发商对投资和占用土地变得谨慎而犹豫。 8月,热点城市土地市场首次出现“量价齐跌”的局面。

    目前,经济下滑很难在短时间内扭转。最近,许多房屋公司宣布了减少土地收购的计划,而在销售策略中,他们倾向于快速前进和快速发布的“抢劫式”风格。但是,该策略是否真的有效,仍然需要观察。

    土地交易“量降价”

    根据上海易居研究院发布的报告,2019年8月,40宗典型城市用地成交建筑面积4383.2万平方米,比上月下降16.9%,为今年3月以来首次下降;成交均价40城市为5259.5元。/M2较上月下降1.8%,为今年2月以来首次下降。

    8月份,三类城市土地成交面积均出现下降。其中,一线城市下降40%,二线城市下降17.1%,三线城市下降5.7%。

    土地出让金方面,8月40日全市土地出让收入1933.7亿元,比上月下降30.3%,同比下降11.2%。尽管如此,前8个月,仍有3个城市土地出让金超过1000亿,分别是北京(1802.7亿)、南京(1071.4亿)和杭州(1047.1亿)。

    诸葛发布的另一组找房数据也显示,土地市场已趋平淡。该机构指出,8月份主要地级市土地溢价率已由4月份的不足10%下降到25%;成交率已达到6.07%,连续3个月上升。

    住宅市场方面,在上海易居研究院监测的13个城市中,8月份二手房成交量环比下降8.5%。二手房市场进一步降温,今年5月以来成交量仍处于下降通道。

    分析人士指出,虽然8月份市场降温有一定的季节性因素,但政策调控的作用较为明显。

    今年5月底以来,多家房企被列入暂停市场债券发行业务名单。监管部门收紧了部分房企的公开市场融资,包括债券和abs产品。同时,住建部还点名部分开发商出现“地王”现象。7月初,部分信托公司接受银保监会指导,收紧房地产信托业务。国家发改委还要求,房企发行的外债只能用于替代明年内到期的中长期外债。

    7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不要将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后,央行进一步探讨了房地产占用信贷资源,消费贷款,银行理财等资金进入房地产市场的问题。

    据中原地产的统计,今年8月,中央和地方房地产调控政策发布多达60次,创下春节后新高。

    房企心态“偏见”

    “我们今年在北京房地产信心指数调查中做了几次。从数据来看,有六到七个指标显示出悲观的结论。加权后,整体结果也是悲观的。”北京房地产的近期高品质在发展论坛上,北京房地产协会副主席兼秘书长陈志表示,房地产市场的持续监管正在对房地产市场进行持续监管。改变市场上住房市场的习惯判断。

    他说,这一轮房地产市场调控具有明显的特点。 “房地产市场的政策在过去三年中保持了一定的实力,并且在关键点上不断释放“保持不投机”的决心,每次政策出台或大喊大叫都伴随着具体措施。”

    实际上,北京楼市只是一个缩影。自今年下半年以来,身处房地产市场第一线的职业经理人一直很艰难。

    最近,南京一家大型房地产公司的负责人透露了其迈向21世纪经济报告的“心脏之旅”:2016年之前,南京开发商普遍追求利润最大化。自2016年南京实施限价令以来,公司近两年来监管政策不断加强,传统的营销方式开始失效,部分公司无法完成销售目标。在今年上半年,南京曾经放松了定居政策,刺激了房地产市场的升温。但随后,该政策再次给某些地区施加了压力,在一些堆积如山的地区,项目销售继续停滞不前.

    “如果没有一定的项目储备,特别是刚需要磁盘的储备,那么这段时间就难以生存。”该人士表示,虽然南京市场近年来有所上升和下跌,但政策并没有真正放松,而是趋向于正常化。目前,企业已逐渐习惯了这一政策环境。

    房地产职业经理人的压力不仅来自市场,也来自企业的业绩要求。

    今年上半年,虽然大多数公司的销售规模有所增加,但仍低于年度目标的50%。为了影响下半年的业绩,许多住房公司制定了“抢”计划,而退货率是一个重要指标。

    7月,恒大率先采取全面推广措施推出“抢”系列。在8月中旬的业绩会议上,徐汇控股有限公司总裁林峰透露,徐汇在下半年的发展战略是设定生产,减少库存,改善转换,加快支付。一家位于深圳的住房公司也告诉“21世纪经济报道”,在这个阶段,公司正在追求一种“寻求良好结果”的高转变战略,但它正追求利润。

    从8月份的结果来看,这轮“抢”的效果并不明显。上海宜居研究院认为,随着“金九银十”的到来,住房企业必然会加大案件的营销力度,交易量不断下降的局面可能会停止。

    然而,土地市场的降温趋势可能会继续。受融资渠道收紧影响,富力,融创等房地产企业明确表示将在下半年原则上停止征地。其他大中型住房企业的投资策略也是谨慎和保守的,因为“一旦他们拿走了错误的土地,他们就有可能拖累整个城市公司或地区公司。”

    上海宜居研究院认为,随着监管政策的进一步发展,土地市场可能在未来几个月继续降温。

    文章来源:“21世纪经济报道”回归搜狐,看多了

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