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  • 新年首个融资窗口开启 房企扎堆海外发债

    来源:www.fuzhou1998.cn 发布时间:2020-03-07

    原题:新年第一个融资窗口开启,住宅企业集合海外发债

    新年伊始,中国房地产企业悄然开始新一轮融资行动。

    1月8日,融创中国(。香港)宣布一项购买协议,发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据,所得款项主要用于现有债务的再融资。同一天,碧桂园、徐汇控股、金隅集团、建发控股等其他房企也宣布了融资计划。

    作为2020年的第一个发行窗口,债券市场最近相当活跃。据第一财经的不完全统计,住房企业已经公布了16个债券融资计划,涉及到龙头住房企业和中小企业。值得注意的是,在已公布的计划中,低利率债券频繁发行,其中民营企业融资成本低至3.375%。

    与此同时,随着世界上负利率债券越来越多,中国的高息房地产债券越来越受到关注。去年,住房企业的海外融资达到752亿美元。2020年,房地产公司仍然活跃在海外市场,包括龙光地产、禹州地产、和景泰富、郑融集团和许多其他国内公司,所有这些公司都碰巧在海外筹集资金。

    今年第一次融资潮

    经过一年艰难的融资环境,住宅企业今年开始寻找破冰空间。

    1月7日,龙湖集团(。香港)宣布2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据和2032年到期的4亿美元3.85%优先票据将用于再融资和公司目的。这一融资为中国私人住房企业创造了“最长期限”和“最低息票”的双重记录。

    过去,大多数融资成本较低的房地产企业都拥有国有资产。根据凯瑞的统计,去年上半年平均融资成本最低的是中海地产,为4.28%。华润置地、龙湖集团、越秀地产、金地、招商局蛇口、金茂、保利地产、光明地产和首次发行股份的平均融资成本分别为4.45%、4.56%、4.76%、4.87%、4.91%、4.96%、4.99%、5.37%和5.38%。

    有业内人士指出,国有企业和中央企业在融资方面有天然优势。龙湖虽然是一家民营企业,但它是中国唯一一家获得三家国际信用评级机构投资级评级的民营住宅企业,融资成本与信用评级呈正相关。据悉,此次发行吸引了欧洲和亚洲资产管理公司、政府主权基金、银行等的订单。超额认购达48亿美元的7倍。

    不仅仅是龙湖,事实上,最近以低利率发行债券并不少见。

    1月3日,荣盛发展有限公司。深交所表示,计划于2020年发行第一期超短期融资券,规模为5亿元,认购利率区间为4.5% ~ 5.5%。1月6日,龙光房地产(。香港)表示,计划以4.8%的利率发行10亿元人民币的国内企业债券。1月8日,金隅集团(。上海)表示,计划发行金额不超过50亿元的公司债券,品种1的票面利率区间为3.2%~4.2%,品种2为3.5%~4.5%。

    与2018年发债成本相比,上述企业融资支付的价格有所放缓。根据克里的数据,2019年房地产企业的新融资成本为7.07%。其中,国内债券平均成本为5.21%,略低于2018年的0.67%;海外债券的平均成本为8.13%,比2018年上升了0.86%。

    就连最近发行高成本债券的房地产公司也从去年的情况中有所缓解。今年,郑融集团、禹州房地产、河静泰富和钟君集团集中发行美元优先票据,资本成本分别为7.875%、7.375%、7.40%和7.375%。去年,当代置业、太和集团和法明集团的海外融资成本徘徊在15%左右。

    每年年初都是住房企业相对较好的融资窗口。“对于商业银行和资本市场,自然年被视为周期。在每个周期中,明显的利率先低后高,融资量先丰后紧。因此,大多数住房企业此时都在融资。”蒋寒,一位特殊的学者

    中信证券认为,在全球范围内,由于流动性充裕、实际经济回报疲弱,高收益资产稀缺。中国稳定的房价和地价、稳定的开发企业运营和有限的海外债券供应,都导致了海外房地产债券的短缺和较低的发行利率。

    “现有外债的比例已经成为公司竞争力的一个组成部分,外债比例高的公司的平均融资成本预计将继续下降。”上述机构进一步表示,总体而言,由于企业收购土地的意愿较弱、对无核化持积极态度、国内外流动性充裕,实际融资成本可能略有下降。

    获得低成本资金的能力对中国房地产企业来说变得越来越重要。易居企业集团CEO丁祖昱认为,面对行业的洗牌和整体升级,融资是住宅企业发展的核心能力。未来,融资能力对企业整体运营的影响将呈几何级数放大。

    然而,目前的融资环境仍然紧张。随着国内外融资政策的不断收紧,信托贷款、银行贷款和企业债券等传统融资渠道日益受到限制。此外,根据国家发展和改革委员会的相关政策,住房企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。这意味着未来信用较高的住宅企业海外债券的供应量有限。

    同时,Kerri数据显示,2019年174家住宅企业的加权平均净负债率为91.37%,较年初增长4.29个百分点,达到历史最高水平,近60%企业的净负债率有所上升。

    根据惠誉最近发布的《中国企业债市场蓝皮书》,自2014年以来,中国企业债券违约率一直在上升,违约率从2014年的0.17%上升至2018年的1.03%,2019年前11个月上升至1.19%。违约债券本金从2014年的13亿元增加到2019年前11个月的994亿元。

    从违约发行人的数量和违约债券的本金金额来看,民营企业占80%以上。惠誉认为,许多私营企业违约是因为它们无法在紧张的融资环境中进行再融资,激进的业务扩张导致资产负债表过度扩张,以及公司治理薄弱。

    许多业内人士认为,中国住宅企业保持现金流的最佳方式仍然是增强自身的造血能力,确保以销售收入为主体的企业财务稳定。“企业需要更加关注资本链的地位和抵御流动性风险的能力,这决定了发行人的信用资格,不利的扩张可能导致风险积累。”光大证券表示,研究固定收益。

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